本文内容来自投资人自述：
投资背景：
原有的2家单体酒店，其实是家族生意。机缘巧合之下，我们收购了一个合适的物业，用于打造第三家酒店。考虑到这家酒店除了我们之外，还有其他股东，所以选择了加盟连锁酒店品牌。因为连锁品牌的经营管理机制更完善，各项经营数据更透明。这样一来，股东内部的矛盾和误会会少很多。
其实，在确定加盟连锁酒店的过程中，我们有过顾虑。
首先看到的是挑战，当时台山当地的连锁品牌酒店并不多，主要是一些区域型酒店集团旗下品牌的项目，全国性头部酒店集团几乎可以说都没入场，本地市场对连锁品牌和酒店集团的认知较弱。
同时，我们也看到了机遇。
台山本地已入驻的区域连锁酒店品牌是经济型酒店和高端酒店，中端酒店尚处于空白阶段。另外，台山周边市场已有连锁中端品牌酒店开业。结合物业的情况，我们认为选择头部酒店集团旗下的连锁中端酒店品牌及当地首店，利好大于风险。
丽怡酒店（台山东门店）
丽怡酒店有哪些优势？
1、集团优势显著
实际上，在我们的投资决策过程中，是先确定了酒店集团，后选择酒店品牌。丽怡酒店所属的锦江酒店（中国区），作为国内头部酒店集团，其规模体量、发展版图等方面更具优势。对于我们而言，既然要做台山首个中端连锁酒店品牌，自然更倾向于选择头部酒店集团。
2、品牌与目标客群匹配度更高
虽然台山只是个广东的县级市，当地人口不足百万，但是侨胞却遍布全球100多个国家，被称为“全国第一侨乡”。因此，我们的主要消费客群中，华侨占很大比重。一开始，我们也考虑过一些国内主流的中端酒店品牌。最终，我们选择了丽怡酒店品牌，主要基于这两点原因。
首先，丽怡是个国际中端酒店品牌，在海外市场有一定的发展。相对应的，这类国际酒店品牌对于长期生活在海外的侨胞更友好。
其次，丽怡背靠锦江国际集团，后者能为该国际品牌在中国市场的发展提供强大的本土力量支持，我们认为丽怡未来在连锁中端酒店市场中发展前景还是很可观的，属于潜力型选手。
投测满意度：
这个物业是我们自持的一个酒店物业，购买之初就是打算用于打造酒店的。该物业共有5000+平米，共做了95间客房。虽然从物业总面积数字来看，客房空间应该是比较大的。但是因为物业结构的问题，客房实际面积都在30平米以内。考虑到酒店客房面积的大小，以及台山当地客群的消费能力，最终我们选择了国际中端酒店品牌丽怡酒店。
该酒店物业紧邻台山主干道，无论去往台山哪个区域，都必须经过此处。而且周边物业多为低矮建筑，所以共有13层的该酒店物业就比较醒目，整体展示面很好。从周边环境来看，这个物业距离台山重要交通枢纽和热门商业综合体车程都在15分钟以内，配套相对成熟，为后期获客打下了一定的基础。
多花了100多万的土建成本与预估相比，总投资额多了200多万，其中100多万花在了土建成本板块。因为该物业是公寓楼，之前建设满足的是公寓产品的消防标准，而且为了公寓套内面积更大，走廊较窄。虽然在物业建设初期，我们就与原项目建设方打过招呼，剩余楼层不需要继续砌墙了。但是建设方为了通过验收，还是把整个物业的墙全部砌好了。 所以，在原本的酒店投资测算中，没有包括物业前后用途变化带来的土建改造费用。举个例子，按照消防标准，酒店的过道需要达到1.5米宽，但是原公寓过道为1.2米。为此，我们需要将整栋楼的客房门往后移出30公分，这就意味着整栋楼房门所在的墙都需要敲掉重新砌。 好在我们是自持物业，考虑到长期经营，这笔额外的土建支出还是能算得过来账的。单房造价超出原本预算的数据，也是因为物业结构和消防改造的缘故。
2、意料之外的本地商用生活费用我们所说的本地商用生活费用主要指的是电费，原本投资测算给到的是数字是3-6万元/月，但实际过程中电费平均在7万元/月左右。之所以会有这样的电费差距，一方面是物业结构的问题，另一方面是测算数据只给了一个参考总数据，并没有给出具体的算法。 结构方面，因为酒店物业与周边其他两栋物业是同属一个整体项目，三栋楼公用一个总电表。然后物业之后将总电表进行拆分，拆分至一户一个小电表。我们将整栋物业买下来之后，将电表全部归拢至一个总电表，在这过程中产生了电损和变压器等分摊费用。基于此，原本测算中的电费是0.6-0.7元/度，现在平均下来是1块多1度的电费。 施工层面，我们后来发现客房内空调损耗较大，目前还在查找原因的过程中。据我们猜测，空调损耗大可能与物业结构有关。因为物业单层的层高接近5米，天花板吊顶之上有一米多的空间，所以我们猜想可能是空调的温感器放的位置较高，感应到天花板之上的温度一直很高，所以就全功率运行，导致电费居高不下。针对这一点，我们认为是投资测算前期难以预见的问题。 不过，能耗方面除了电费一项之外，其他洗涤费和易耗品一类的费用，测算还是比较准确的。 此外，酒店客房配比，还需要与本地特殊性因素进行深度融合。品牌给到的客房配比，可能更多是以北上广等商旅城市为市场模型。但是，台山的住宿市场除商旅外，旅游也占很大的比例，部分旅行团去周边旅游，会选择台山作为中转城市。 目前，这家酒店的房间配比是32间双床房，59间大床房以及4间套房。经过一段时间的经营，我们发现虽然房型比例是合理的，但因为整体房量较少，所以双床房型数量不多，接旅行团就会有一定的难度。 在整体项目投策及筹建过程中，丽怡品牌开发团队的问题响应速度和对风险的提前规避，我们是十分认可的，能感觉到他们是真心地帮我们在解决问题。综上，物业结构的特殊性的确给投资测算带来了一定的挑战，也对品牌开发团队的专业性提出了更高的要求。 如果按照目前的经营情况延续下去，3.31年实现投资回本应该是可以的。但是随着台山新连锁品牌酒店的增加，我们认为可能最终数字还是会稍有超出。
丽怡酒店（台山东门店）大堂及客房
筹开满意度：
整个项目从开工到试营业，共花费了5个月左右的时间，还在原本预计的筹建工期之内。在设计及施工团队选择上，设计是品牌开发团队帮我们找的，是丽怡品牌常用的设计公司，施工团队是我们自己在锦江全球采购平台（GPP）上找的。
之所以选择在GPP平台上找施工团队，主要是出于三方面的考虑，施工经验、施工效率以及出品质量。 毕竟，本地连锁品牌酒店不多，所以本地施工团队的同类酒店项目装修经验薄弱。加上本地施工团队手艺参差不齐，不仅会拖延整体工程进展，还会影响最终酒店产品的出品。 在GPP选择施工团队的过程中，我们最看重的就是团队出品。对于纳入最终选择范围的几个施工团队，我们都有去现场看过他们做的项目，确认出品是有保障的，且人也是比较靠谱的。最终综合比对几家施工团队给出的报价和方案，我们确定了合作伙伴。毕竟，我们之前是做单体酒店的，对于工程造价心里是有谱的。落选的那家施工团队，原因就在于给出的报价虚高了。 在整体项目筹建过程中，丽怡品牌的工程经理每个月都有到现场巡查，也及时指出了一些不及品牌标准的地方。值得肯定的一点是，对于项目现场与品牌标准有出入的地方，工程经理会及时与品牌反映和沟通，规避项目验收可能出现的沟通问题。举个例子，酒店的窗户很高，中间有个横梁，同时又有个窗帘盒的位置，所以要在产品标准上做出一定的改动。类似这样的问题，工程经理会及时与丽怡品牌进行沟通，不耽误施工进展的同时，也避免了后期验收过程中可能出现的重复施工。
丽怡酒店（台山东门店）餐厅及会议室
经营满意度：
房价表现不错，入住率有待提升在项目投策初期，品牌开发团队给出的预测数据，RevPAR为214元，入住率是80%。目前来看，酒店的房价表现还是不错的，2023年月均RevPAR能做到286元。不过，入住率还有提升的空间，目前淡季入住率为60%，旺季为80%。
较高的人工成本在目前的运营成本中，人工成本是较高的，平均每间房50元。因为台山连锁品牌酒店不多，本地有连锁酒店从业经历的劳动人员有限，所以人工成本会高于其他城市。我们目前的做法是，从其他地区高薪聘请专业人才，然后对酒店现有的人才进行培训。例如，前台接待员基本是本地员工，但是前厅经理是来自锦江国际集团的取证经理，熟悉专业培训，有利于带领团队进一步专业化。
对店总及管理团队很满意目前负责酒店整体经营管理的是第二任店长，第一任店长因为个人原因回老家了。专业性更强的管理团队，也是我们从单体酒店转向加盟连锁品牌的主要原因之一。 在系统化运营体系保障下，店总和管理团队各自发挥所长，推动酒店的经营管理持续向好发展。以店长为例，一方面店长为酒店带来了很多专业人才，进一步提升了经营管理团队的专业性。另一方面，店长和投资人整体经营观念契合，且执行力挺好的。所以，我们现在可以腾出更多的时间，从大体经营的角度来管理酒店投资。 以OTA点评为例，酒店虽然开业时间不长，但有600多条好评。我们认为，这是酒店团队共同努力的成果。尽管之前经营单体酒店的时候，也知道OTA点评很重要，但是却无从下手。形成对比的是，专业团队就能够在差评发生之前，先行给出解决方案。
4、宣传推广支持工作，有待加强因为这是台山本地首家中端连锁品牌酒店，所以本地客群对于丽怡所属的锦江酒店（中国区）并不熟悉，甚至部分客群都不知道这个酒店集团。所以，集团层面的本地宣传营销还有待加强。另外，品牌总部的品质标准总监半年来了2次现场督导，日常也会与投资人沟通门店运营及委派团队的工作状态。
丽怡酒店（台山东门店）客房
会员满意度：
目前酒店同步执行锦江酒店（中国区）集团的会员权益与政策，客源结构占比如下：锦江个人会员占比30%，锦江大客户协议占比5%，门店散客及协议占比30%，OTA渠道占比35%（包括携程、美团、飞猪、Booking和抖音等，其中携程占比最高）。
从占比数据来看，集团整体会员占比和OTA渠道占比是持平的，主要原因是该酒店是台山当地唯一一家在营的锦江国际集团旗下酒店，本地客户群体对于集团会员了解有限。 针对这一点，目前我们的解决方案是，将进店消费的本地客户群体发展成为集团会员，积累忠实客源。与此同时，我们还聘请了销售人员，开拓本地市场，进一步提升本地协议客户占比。
供应链满意度：
酒店筹建期和后期运营的A类物资都是从GPP采购的，从价格上来看，例如空调和床垫等物资，平台采购比零售采购更有价格优势，本地供应商无法给到更具竞争力的价格。
从质量上来看，这些物资的品质属于正常商用品质量。不过，丽怡品牌目前使用的商用品在品牌和质量上都有所提升。
另外，我们发现GPP上面，同一品类的商品价格集中在一个段位。其实，我们希望能有更多的选择空间，同一类型商品可以提供高品质单价稍高的，以及成本低一些性价比高的产品，供业主选择适合自己门店的。
对品牌方的建议：
一方面，我们希望品牌能多到投资地点调研，了解不同城市对丽怡的品牌认知度和当地酒店消费能力等，进一步提升投资测算的准确度。
另一方面，我们还希望品牌可以根据项目本身做一店一设计，为不同项目提供更多设计风格的选择。在品牌统一整体风格的前提下，融入本地特色的元素。举个例子，当丽怡进入旅游景区之后，其实可以融入一些景区特色，在原有的商务风之上，再添加一些度假风，会给消费者带来更好的体验。
对新投资人的建议：
酒店行业是传统实体服务业，初期投资成本大，回本周期长，并不是赚快钱的项目。但是，酒店后期运营成本不高，而且有稳定的利润率，属于细水长流型的行业。
如果有投资人同样想在四五线下沉市场做当地首家连锁品牌酒店，我们认为前期需要重点关注城市市场需求拆解、主要客群定位、项目位置规划以及物业具体分析这4部分，为酒店投资打好基础。
未来，我们还会继续投资酒店，目前还在持续物色优质物业。接下来不会限制在台山这个城市。一个城市投资多家同类型的酒店并没有太大的意义。找准自己的定位，做出差异化，提高自身门店的竞争力，是我们下一步努力的方向。
